作者：张波 58安居客研究院院长
2025 年上半年，房地产市场在政策引导、需求调整与行业转型中不断稳中向好，市场在分化中寻新机，在深度调整中发展新模式。从新房、二手房、租赁等维度看，市场正经历从“增量下行”到“品质提升”的深度调整，各环节相互作用，共同推动行业整体止跌回稳。
一、新房市场：热度分化，改善需求是关键变量
从安居客新房线上找房热度来看，市场整体还是延续降温（重点66城均值同比降9.1%），但城市梯队分化显著：一线市场内部分化严重，高品质改善需求项目的热度不断提升，但外围区域的压力依然较大；新一线城市韧性最强，5-6月热度持续向好，成都、杭州等凭借 “好房子” 供应、人才政策，成为需求外溢承接区；三四线城市走势低迷 ，政策对市场的效力已经趋弱，库存压力大，需求提振难度大。
从安居客线上数据来看，重点66城新房均价同比微降0.5%，呈现 “以质换量” 过渡特征：一线城市因核心地段稀缺供应、高端改善项目集中，均价微涨（0.8%）；新一线、二线城市因刚需盘占比提升，均价微降（新一线降0.5% ）。面积段需求中，90-120㎡刚需仍主导，但 5-6月 120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升，反映 “好房子” 政策与房贷优化激活置换需求，市场向 “刚需+改善双轮驱动” 转型。
二、二手房市场：以价换量，对新房分流效应加剧
从安居客线上数据来看，百城二手房月均挂牌量保持增长，但一线、二线城市增速放缓 ，核心城市供应增量边际收窄，总体观望情绪依然存在。上半年二手房市场在调整中寻求平衡，后续需关注政策引导、需求激活与城市分化深化，以把握市场新周期走向。
一方面，挂牌时长普遍延长，一线城市的外围区域表现更为明显，既体现核心城市非核心区域二手房流通难度提升，也折射市场博弈加剧，但二手房成交占比在很多城市持续提升，这也显示出，二手房市场回稳的趋势更为明显。二手房挂牌均价整体波动减少，一线城市因 “以价换量” 策略，外围区域价格回落更显著。
另一方面，二手房对新房分流效应在加剧。二手房市场在 “即买即住、配套成熟” 优势下重点城市二手房找房人数占比达67% ，较去年同期升5个百分点，三四线城市占比超65%，反映市场需求向二手房倾斜，“即买即住、配套成熟” 的二手房优势持续释放。对新房分流效应深化（重点城市分流强度平均30% ，三四线36%），尤其低能级城市，二手房 “截流” 新房客群更显著，倒逼新房市场加速产品与政策创新。
三、租赁市场：景气趋稳，需求与价格分化并行
重点40城租赁景气度整体 “温” 态运行，春节后 “小阳春” 与毕业季短暂回暖，但租金表现弱于去年同期，具体来看，22城挂牌租金环比小幅下跌，仅西部核心城市（乌鲁木齐、呼和浩特 ）微涨，反映收入预期抑制支付能力，房东让利成常态。
需求侧分化显著：新一线城市凭借产业活力，需求热度领跑 ，二季度后新一线、二线需求小幅回升；低能级城市需求增长乏力，凸显城市间租赁吸引力差距。去化节奏上，房东 “以价换量” 见效，新一线城市平均挂牌周期45天，流通性更强，租赁市场适配经济与人口流动变化，后续需政策优化供给、复苏经济拉动活力。
四、土地市场：止跌回升，结构与主体优化
从58安居客研究院重点监测的65城来看，涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，标志市场信心修复，“量价齐升” 凸显。核心24城表现突出（涉宅出让金超5000亿 ），杭州溢价率35.5% 领跑，反映核心城市资源稀缺性驱动房企布局。
另一方面，企业拿地结构不断优化，地方国企占比降16%，央企、民企分别升3%、9% ，融资端改善向拿地端传导，民企活力回升，市场主体多元。土地市场修复对新房市场的传导效应，将影响楼市供需与价格，推动行业向 “高质量投资、精细化运营” 转型。
趋势展望：止跌回稳的大方向不变
2025 年是房地产深度调整的 “过渡期”，市场在分化中寻找新平衡，在调整中孕育新动能。改善需求释放、品质价值回归、城市差异发展是调整中的直接体现。
1、需求端，房贷利率仍有下调空间，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度；供给端，加快保障性住房建设，推动老旧小区改造与城市更新，优化土地供应结构；市场监管方面，加强房地产企业资金监管，规范市场秩序，打击恶意炒作、虚假宣传等行为，同时推进房地产税试点等长效机制建设，促进市场平稳健康发展。
2、一线城市核心地段高端项目将继续支撑均价上行，新一线、二线城市随着 “好房子” 项目供应增加，产品品质提升，价格有望企稳回升，但刚需盘占比高的区域仍存在价格竞争压力；三四线城市或维持 “以价换量” 策略，通过降价促销去库存。产品上，改善型需求将持续主导市场，120-140㎡、180-220㎡户型需求占比有望进一步提升，房企将加大在绿色建筑、智能家居等 “好房子” 标准上的投入，打造差异化竞争优势。
3、房地产经纪行业面临升级挑战。今年上半年房产经纪行业景气度跌破荣枯线（均值46.9），交易周期拉长、业务难度上升，折射行业需向 “精准匹配、服务增值” 转型，以服务升级应对挑战。随着线上平台的发展，消费者获取房源信息更加便捷，对房产经纪的服务质量要求也更高。经纪机构需要利用大数据分析消费者需求，提供精准的房源推荐服务。同时，要加强经纪人的培训，提高其专业素养和服务意识，为消费者提供从购房咨询到交易过户的一站式服务，以适应市场变化和消费者需求。
2025年下半年房地产市场机遇与挑战并存，市场将在分化中不断调整优化，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈，租赁向品质化发展，土地市场核心竞争加剧，政策精准施策稳预期，整体在调整中寻平衡 。
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